깡통전세 확인하는 방법 5가지

 

"내 전세금, 정말 안전한 걸까?" 전세 계약을 앞두고 이런 걱정 한 번쯤 해보셨을 겁니다.
"혹시 이집,, 깡통전세는 아닐까?"

뉴스에서는 연일 깡통전세 피해 사례가 보도되고, 보증금을 떼인 세입자들의 안타까운 사연이 이어지고 있죠.

하지만 정작 ‘깡통전세가 뭔지’, ‘어떻게 확인해야 하는지’ 명확히 알고 있는 사람은 많지 않습니다.

겉보기에 멀쩡한 집이라도, 등기부등본 한 장으로 드러나는 위험 신호를 미리 캐치하지 못하면 수천만 원의 보증금을 잃을 수도 있습니다.
이번 글에서는 실제 피해를 막기 위한 ‘깡통전세 확인 방법’을 단계별로 알려드리겠습니다.

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1. 깡통전세란 무엇인가요?

깡통전세란, 집주인이 집을 담보로 잡혀 있는 대출금과 세입자의 보증금을 합쳤을 때 주택의 시세보다 높거나 비슷한 상황을 말합니다.
즉, 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없는 상태입니다. 이때 집주인이 파산하거나 잠적하면, 세입자는 고스란히 피해자가 됩니다.

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2. 깡통전세 피해 유형

• 보증금 전액 손실: 경매 후 배당에서 보증금을 전혀 못 받는 경우

집주인이 금융기관 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔을 때, 해당 부동산의 실제 가치가 너무 낮거나 대출이 많으면 세입자의 보증금은 우선순위에 밀려 1원도 돌려받지 못할 수 있습니다.

예를 들어, 보증금 1억원을 내고 전세 게약을 맺었지만 해당 집의 실제 경매 낙찰가는 8천만원.

이미 은행이 7천만 원의 근저당을 잡고 있어, 세임자는 1천만 원도 받기 어려운 상황에 처하게 됩니다.

 

• 지연 배당: 수년간 반환받지 못해 생계 어려움 겪는 사례

운 좋게 일부 배당을 받을 수 있다고 해도, 절차 지연으로 인해 수년간 돈을 받지 못하는 경우도 있습니다. 

그 사이 다른 곳에 살 전세금 마련도 힘들어지고, 일상생활에 큰 영향을 주게 되죠.

실제로, 전세 계약 종료 후 바로 이사 가야 하는 상황인데, 집주인 파산으로 법적 분쟁이 길어져 3년 넘게 보증금을 회수하지 못한 세입자도 있습니다.

 

• 허위 계약: 시세보다 높은 보증금으로 속인 전세 계약

전세 시세를 잘 모르는 초보 세입자를 노리는 수법입니다. 집값은 이미 하락했는데 '이 가격이면 무조건 좋은 조건이에요' 라며 시세보다 훨씬 높은 보증금을 요구하는 경우가 있죠. 이런 계약은 깡통전세일 가능성이 매우 높습니다. 

이런 피해는 대부분 깡통전세 여부를 사전에 확인하지 않아 발생합니다.

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3. 깡통전세 확인 방법 5단계

1) 등기부등본 확인하기

전세계약을 체결하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 해당 부동산의 '등기부등본(등기사항전부증명서)'을 열람하거나 발급받아 꼼꼼히 확인하는 것입니다. 등기부등본은 집의 법적 상태를 확인할 수 있는 중요한 서류이며, 깡통전세 여부를 판단하는 핵심 자료입니다. 아래 항목들을 체크하세요.

✅ 소유자 정보 확인

등기부등본의 ‘갑구’에는 해당 부동산의 소유자가 명시되어 있습니다.
→ 임대인이 실제 소유자인지 확인하세요.
→ 임대인이 직접 소유자가 아닌 경우(예: 대리인 계약), 위임장 및 인감증명서 등을 추가로 요구해야 합니다.

✅ 근저당권 설정 여부 확인

‘을구’에는 해당 부동산에 설정된 근저당권, 전세권, 가압류, 가처분 등 각종 권리가 표시됩니다.
→ 근저당권이 설정돼 있다면, 해당 부동산이 담보로 대출이 잡혀 있는 상태입니다.
→ 이 경우, 전세금보다 선순위 채권액이 크면 깡통전세 위험이 매우 큽니다.

예: 3억 원짜리 집에 근저당 2억 5천만 원이 설정돼 있고, 전세금이 2억 원이라면, 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

✅ 전세권 설정 유무 확인

이전 세입자가 전세권을 설정했는지도 ‘을구’에서 확인할 수 있습니다.
→ 이전 세입자의 전세권이 말소되지 않은 경우, 해당 권리가 우선 적용될 수 있어 위험합니다.
→ 새로 계약을 하기 전, 반드시 기존 전세권이 말소되었는지 확인하세요.

※ 정부24 또는 대법원 등기소 사이트에서 열람 가능

 

 

2) 시세 파악과 보증금 비율 비교

전세사기 피해자들의 공통점 중 하나는 보증금이 지나치게 높았다는 점입니다.
보증금이 시세 대비 70%를 초과하면 깡통전세 위험이 크게 높아집니다. 계약 전 반드시 시세를 조사하고 보증금과 비교해 보세요.

✅ 시세 파악은 이렇게 하세요

아래 플랫폼을 활용하면 간편하게 해당 매물의 시세를 파악할 수 있습니다.

• 네이버 부동산: 지역, 아파트명, 층수, 평형별 실거래가 및 전월세 시세 확인 가능
• 직방·다방: 주변 시세 비교 기능과 최근 거래 이력 확인 가능
• KB부동산 리브온(KB시세): 신뢰도 높은 금융기관 기준 시세 제공

이외에도 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 최근 전·월세 거래내역을 조회할 수 있습니다.

✅ 보증금 비율 계산 예시

예: 현재 아파트 시세가 3억 원인데 전세 보증금이 2억 5천만 원이라면
→ 보증금 비율 = 2.5억 ÷ 3억 = 약 83%
→ 매우 위험한 수준, 깡통전세 가능성이 큼

이처럼 보증금이 매매가 또는 시세의 70%를 초과하면 주의가 필요합니다.
특히 신축 오피스텔이나 다세대주택의 경우 시세가 불분명해 위험성이 더 크므로, 인근 유사 매물과 비교해야합니다.

 

 

3) 임대인 체납 여부 확인

임대인의 세금 또는 대출금 체납 여부는 세입자의 전세금 반환에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.
특히 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 세입자는 세금·대출 채권보다 우선순위가 낮을 수 있어 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

✅ 국세 vs 지방세 체납

• 국세(소득세, 부가세 등) 체납 여부는 일반인이 직접 확인하기 어렵습니다.
  → 하지만 국세가 체납되면 압류 등기나 공매 공고 등을 통해 간접적으로 확인할 수 있습니다.
• **지방세(재산세, 취득세 등)**는 관할 구청 세무과에 민원을 제기하면 열람 또는 확인 요청이 가능한 경우도 있습니다.
  → 계약 전, 임대인 동의하에 지방세 체납 여부를 요청해 보는 것도 하나의 방법입니다.

✅ ‘전입세대 열람’을 통한 다세대 세입자 확인

전세계약 전, 임대 건물에 이미 다른 세입자가 있는지, 혹은 임대인이 다수의 세입자와 계약 중인지 확인해야 합니다.
→ 전입세대 열람원을 통해 해당 주소에 전입한 세대 수와 이름을 확인할 수 있습니다.
→ 주소지 관할 주민센터 또는 정부24에서 임대인의 동의 없이도 본인이 계약하려는 집에 대해 신청할 수 있습니다.

🔎 예: 전입세대 열람 결과 이미 2~3세대가 전입돼 있다면, 선순위 세입자가 존재할 가능성이 있으며 보증금 반환에 위험요소가 됩니다.

 

4) 확정일자 + 전입신고 필수

전세계약이 끝났다고 해서 안심하면 안 됩니다.
계약서에 도장을 찍고 입주했다고 해도, 전입신고와 확정일자를 받지 않으면 법적으로 보호받기 어렵습니다.
두 절차를 완료해야 세입자는 ‘우선변제권’을 가질 수 있습니다.

 

✅ 확정일자란?

• 확정일자는 해당 전세계약서가 언제 작성되었는지를 법적으로 증명하는 표시입니다.
• 집주인이 파산하거나 집이 경매로 넘어갈 경우, 확정일자를 기준으로 한 순위에 따라 보증금 반환 우선권이 결정됩니다.
• 확정일자가 없으면, 법적 보호 순위에서 밀릴 수 있습니다.

📍확정일자 받는 방법:

• 주민센터(동사무소): 전세계약서를 지참하고 방문해 ‘확정일자 스탬프’를 받음
• 인터넷등기소(etk.ses.go.kr): 공인인증서 로그인 후 온라인 신청 가능

※ 확정일자는 계약서 원본 1부를 제출해야 하며, 계약내용과 서명/날인이 정확해야 처리됩니다.

 

✅ 전입신고란?

• 전입신고는 해당 주소지에 세입자가 실제로 거주하고 있다는 사실을 행정적으로 등록하는 절차입니다.
• 전입신고를 해야만 주민등록이 그 집으로 옮겨지며, 우선변제권이 생기게 됩니다.
• 전입신고 없이 확정일자만 있는 경우, 보증금 보호를 제대로 받을 수 없습니다.
  → 확정일자 + 전입신고 = 세입자 권리보장의 완성 조합입니다!

📍전입신고 방법:

• 주민센터 방문: 신분증과 임대차계약서 지참
• 정부24 홈페이지(www.gov.kr): 공동인증서로 비대면 신청 가능

계약 직후 빠른 시일 내에 두 절차를 모두 완료해야합니다. 늦을수록 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.

 

 

5) 전세보증보험 가입 여부 확인

전세계약을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법은 바로 전세보증보험(전세금 반환보증) 가입입니다.
세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때, 보증기관이 대신 반환해주는 제도로,
깡통전세에 대한 사실상 유일한 방어 수단이라고 할 수 있습니다.

 

✅ 가입 가능 여부, 사전 확인

전세보증보험은 모든 전셋집이 자동으로 가입 가능한 건 아닙니다. 다음 조건을 충족해야 가입할 수 있으므로, 계약 전 미리 확인하세요.

가입 조건 예시 (기관마다 약간씩 상이)

• 전세금 한도: 수도권은 7억 원 이하, 지방은 5억 원 이하
• 건물 연식: 준공 후 20~30년 이내여야 하는 경우 많음
• 임대인 체납 및 신용 상태: 세금 체납이나 압류 기록이 있는 경우 보험 가입이 제한될 수 있음
• 전입신고 및 확정일자 완료 여부: 보험 가입 시 필수 요건

※ HUG, SGI서울보증 등 기관에 따라 조건과 심사 기준이 다를 수 있으니, 미리 전화 상담 또는 홈페이지 조회로 가능 여부를 점검하세요.

 

✅ 보험 가입 = 깡통전세 사전 심사 효과

전세보증보험에 가입하기 위해서는 보증기관의 사전 심사를 거쳐야 합니다.
→ 이 심사 과정에서 **해당 전세계약의 위험성(깡통 가능성)**을 평가하게 되므로,
→ 보증 가입이 거절된다면 그 자체로 위험신호로 받아들여야 합니다.

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4. 깡통전세 사기 예방을 위한 팁

• 시세보다 너무 낮은 매물은 의심하세요 (함정 물건일 가능성 있음)
• 공인중개사가 중개대상물 확인설명서를 성실히 작성했는지 체크
• 집주인의 대출 잔액, 임대차 이력 등을 가능한 한 파악
• 임대인이 신축·다주택자·법인 명의일 경우 더욱 주의 필요

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5. 깡통전세 체크리스트 요약

항목확인 내용

등기부등본	근저당권, 소유자 일치 여부
시세 확인	보증금이 시세의 70% 이하인지
전입세대 열람	복수 세입자 여부
확정일자 등록	전입신고 완료 후 바로
전세보증보험	가입 가능 여부 + 신청 절차

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전세 계약, 이제는 ‘확인’이 필수입니다.

깡통전세 피해는 대부분 "설마 나한텐 안 생기겠지"라는 생각에서 시작됩니다.
하지만 지금 이 순간에도 수많은 세입자들이 전세금을 돌려받지 못해 고통을 겪고 있습니다.

전세 계약은 단순한 종이 한 장이 아니라, 당신의 수년간의 저축과 노력, 그리고 삶의 안정이 걸린 중대한 결정입니다.

조금만 더 신중하게, 조금만 더 꼼꼼하게 확인한다면 깡통전세로부터 충분히 내 전세금을 지킬 수 있습니다.

 

‘깡통전세’는 정부나 중개업소가 대신 막아주지 않습니다.
세입자 스스로가 안전망을 갖춰야만 피해를 예방할 수 있습니다.
위에서 소개한 5단계 확인 방법만 잘 따라도, 위험한 전세계약을 충분히 피할 수 있습니다.